人口統計データの使い方と不動産投資

東京都の統計より住民基本台帳による東京都の世帯と人口のデータを取得します。毎年1月1日時点の住民基本台帳に登録されている数値がベースになっております。2013年より人口総数は、日本人と外国人の合計数である。使用するデータは過去10分とします。

データ元

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エクセルデータの加工

単純にデータをダウンロードすると表1のようになるので加工が必要になります。必要なデータは次の通りとなります。

データ加工

加工はダウンロードしたデータの隣のシートで行います。表2のように加工しますが追加で2次加工します。

データの並べ替え

2015年時点での区別人口総数の多い順に並べ替えます。

表3の5行目から27行目のデータをドラッグします。【ホーム】－【編集】の【ユーザー設定の並べ替え】を選択します。

下図のように表示されるので、2015年の総数が多い順に並べ替えたいので最優先されるキーに列B、順序は大きい順を選択しOKボタンを押します。

データ1(2015年時点)のように並べ替えられました。折角なので2024年時点での並べ替えも行ってみましょう。

2024年の総数が表示されている列がAC列なのでAC列を選択すれば前回と同様です。

概観して順番が変なのが、足立区、板橋区、墨田区、文京区です。総数が少ないのに上に並んでいます。これは10年前より人口が増加している区になります。増加原因については詳細をみなければなりませんが、ここでは割愛します。

人口増加率をみる

2015年と2024年のデータを比較します。データ2(2024年時点)から必要データのみ表示それ以外は非表示にします。新たに増加数と増加率の列を追加します。

増加率の高い順に並べ替えします。手順はこれまでのやり方と同じです。

概観すると東京湾に面している品川区から江東区とその隣接区に増加率が高いことが分かります。

女性構成比をみる

データ3を活用して、2024年のデータのみを使用します。表示するのは、総数と男、女、増加数、増加率と追加で女性比率の列を入れます。

女性比率の高い順に並べ替えします。平均寿命は男より女の方が長いので一概に女性比率が高い方が人口増加が見込めるとは言えません。

不動産投資先として最適な場所は

データ4を活用していきます。アプローチ方法は商業用不動産と居住用不動産で見ていくと次の通りとなります。どの区が商業用不動産や居住用不動産に向いているかは主観が入りますが順位は増加率を参考にしています。

商業用不動産と居住用不動産の両面

居住用不動産として

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